Cuando compras un apartamento o una casa en Medellín, el precio de venta no es lo único que debes tener listo. Al firmar la escritura aparecen los gastos de escrituración y registro, que en Colombia suelen sumar entre el 2 % y el 3 % del valor del inmueble para el comprador. En Byhouse te explicamos qué incluye cada rubro, quién lo paga y cómo calcularlo antes de hacer una oferta.
¿Qué son los gastos de escrituración?
Son los pagos necesarios para que la compraventa quede formalizada y el inmueble pase legalmente a tu nombre. El proceso tiene dos momentos: la firma de la escritura pública en la notaría y la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Mientras la escritura no esté registrada, ante la ley el dueño sigue siendo el vendedor.
¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda en Medellín en 2026?
Estos son los rubros principales para una compraventa de vivienda usada o nueva (no VIS) en Antioquia. Los porcentajes son aproximados y se calculan sobre el valor que queda en la escritura:
- Derechos notariales: cerca del 0,3 % del valor más IVA. Por costumbre se dividen en partes iguales entre comprador y vendedor.
- Impuesto de registro departamental: en Antioquia es del 1 % del valor del inmueble y normalmente lo paga el comprador.
- Derechos de registro (Oficina de Registro): alrededor del 0,5 % al 0,7 %, también a cargo del comprador.
- Retención en la fuente: el 1 % del valor de venta cuando el vendedor es persona natural. La paga el vendedor en la notaría.
- Otros costos menores: certificado de tradición y libertad, copias, firma biométrica y paz y salvos.
¿Quién paga qué: comprador o vendedor?
En la práctica, el comprador asume el impuesto de registro, los derechos de registro y la mitad de la notaría. El vendedor paga la otra mitad de la notaría y la retención en la fuente. Sin embargo, todo es negociable: lo importante es dejarlo por escrito en la promesa de compraventa para evitar discusiones el día de la firma.
Ejemplo: apartamento de $800 millones en El Poblado
Con los porcentajes anteriores, el comprador pagaría aproximadamente:
- Mitad de los derechos notariales (con IVA): cerca de $1,4 millones
- Impuesto de registro en Antioquia (1 %): $8 millones
- Derechos de registro (0,5 % a 0,7 %): entre $4 y $5,6 millones
En total, entre $13,5 y $15 millones, más costos menores. El vendedor, por su parte, pagaría unos $8 millones de retención en la fuente y su mitad de la notaría. Son cifras de referencia: la liquidación exacta la hace la notaría según las tarifas vigentes.
¿Puedo incluir estos gastos en el crédito hipotecario?
Sí. La Ley 2434 de 2024 permite que los bancos incluyan los gastos de escrituración, impuestos y registro dentro del valor financiado del crédito hipotecario o del leasing habitacional, si así lo acuerdas con la entidad. Pregúntalo al momento de solicitar el crédito.
Pasos para comprar vivienda en Medellín sin sorpresas
- Define tu presupuesto total: precio, gastos de escrituración y, si aplica, los costos del crédito.
- Revisa el certificado de tradición y libertad para confirmar quién es el dueño y si hay hipotecas o embargos.
- Haz un estudio de títulos con un abogado, sobre todo en inmuebles usados.
- Firma una promesa de compraventa con fechas, forma de pago y reparto de gastos.
- Firma la escritura en notaría y paga los derechos y la retención.
- Registra la escritura y pide un nuevo certificado de tradición a tu nombre.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suman los gastos de escrituración para el comprador?
Para una vivienda no VIS en Antioquia, entre el 2 % y el 3 % del valor del inmueble, aproximadamente.
¿La retención en la fuente la paga el comprador?
No. Cuando el vendedor es persona natural, la retención del 1 % la paga el vendedor en la notaría y puede descontarla en su declaración de renta.
¿Las viviendas VIS pagan lo mismo?
No. La vivienda de interés social tiene tarifas notariales y de registro reducidas. Consulta las condiciones con la notaría.
¿Byhouse me ayuda con el proceso?
Sí. En Byhouse te acompañamos desde la búsqueda del inmueble hasta la firma y el registro, y te ayudamos a calcular los gastos antes de negociar.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado o contador. Las tarifas cambian cada año; confirma los valores con la notaría antes de firmar.
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